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2020年05月

中共中央国务院:稳妥推进房地产税立法

府工作报告。2018年政府工作报告中提到,“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。”2019年政府工作报告对2019年房地产方面的工作部署亦提到“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”对于今年而言,受疫情影响,一年一度的全国两会将于5月21日在北京召开,房地产税是否将有新的推进备受关注。此外,《意见》指出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制;改革住房公积金制度。在建立健全统一开放的要素市场方面,《意见》提到,加快建设城乡统一的建设用地市场,建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,深化农村宅基地改革试点。深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。此外,《意见》提到,推进要素价格市场化改革。健全主要由市场决定价格的机制,最大限度减少政府对价格形成的不当干预。完善城镇建设用地价格形成机制和存量土地盘活利用政策,推动实施城镇低效用地再开发,在符合国土空间规划前提下,推动土地复合开发利用、用途合理转换。

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2020年05月

多地取消落户限制 楼市调控坚持“房住不炒”

稳定市场的政策继续出台。”贝壳研究院策略研究部一位分析人士指出。其中,放宽或者取消落户限制,成为地方政府普遍的政策着力点。例如,5月初,山东省人力资源和社会保障厅等13部门联合印发文件,提出拓宽就业渠道、鼓励基层就业、加大引才力度等多方面政策措施。其中明确提出,山东将全面放开对高校在校生、毕业生的落户限制,全省16市均可先落户后就业。5月1日,浙江省实施新的“常住户口登记管理规定”,在一定程度上放宽了落户政策。该政策明确,放宽集体户设立条件;取消集体宿舍的条件限制,支持孵化器、众创空间、特色小镇等设立集体户;允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户。今年4月份,发改委方面表示,针对房地产市场调控,除了土地要素的改革要求外,还包括放宽落户条件,加快城市城镇化,指导各地政府加快人才落户、人才引进、人才安居类政策的出台。根据贝壳研究院的统计,今年4月份以来,随着复工复产的推进,各地正在加快人才引进的步伐,在人才安居类政策上加大出台频率以及覆盖范围。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,近期,发改委再次明确全国各地需要放宽落户政策,尤其是一些常住人口规模不大的城市,更需要加快落户政策的调整和放松,所以地方省市类似的政策调整,具有积极的意义,“一方面可以吸纳人才,另一方面也能带动房地产市场相关物业的交易,客观上能够促进集体宿舍、人才公寓、酒店式公寓等物业的后续发展。”(记者 高伟)

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2020年05月

五一期间楼市回暖:营销花样频出,看的比买的多

历在目。随着疫情防控形势的好转,楼市开始回暖。营销花样频出看的比买的多“4月后带看量恢复比较明显。”李友说,受疫情防控形势等因素影响,春节过后,市场基本处于暂停状态,每天所做的就是通过APP看能不能找一两个意向客户先聊一下。4月后,很多之前网上聊的客户先后回到北京,带看量明显上升。中原地产数据显示,2020年五一小长假前4日,北京新建住宅网签666套,二手住房网签量139套,合计签约805套,较2019年同期的376套相比,上涨114%;深圳方面,2020年五一前4天商品住宅网签299套,较2019年小长假同期网签286套,上涨4.54%;广州方面,五一前3天网签套数352套,较2019年同期的302套,上涨16.56%。值得一提的是,多地购房活动也促进楼市快速进入状态。江西省住房和城乡建设厅官方微信号“江西住建”发布消息称,江西各地房地产业协会积极响应省委、省政府掀起“五一热”、打响“红五月”部署和号召,省、市、县三级联动,在全省范围内组织开展“红五月”百城千企万店房地产消费季活动。济南方面,各大房企下足功夫,组织恐龙展、风筝节、艺术展等吸引客流。此外,价格上打折,添加赠送吸引购房者。例如“买房送10年物业费”“买地下室免费安装储物架”等。北京方面,也花式营销迎客。例如有的项目直减30万元,有的推出“无忧购房季”,1万元认购,60天内享受无忧退房,推荐客户成交享万元豪礼等活动。“看的比买的多的现实仍未改变,有的业主房子已经挂了七八个月,看的人很多但还是没有动静。”李友坦言,五一市场有所恢复,但远谈不上“火热”。他表示,虽然网络上传的神乎其神,感觉疫情期间的需求在这两天快速释放,但实际上只能说市场逐渐恢复到疫情之前,但并没有超乎想象的热度。“很多看房者都是因为疫情暂缓出京计划,便选择来看看房。”楼市重启市场逐步恢复对于五一楼市成交量的上升,中原地产市场总监张大伟表示,年初因为疫情影响滞后的签约逐渐在开始恢复,这也是网签数据明显上升的主要原因。“疫情基本平稳,各地经济都在快速复苏,对于房地产市场来说,4月平均恢复水平已经超过了去年同期的80%,北京方面,有望在5至6月逐渐恢复1.3万套以上的水平。”上海易居房地产研究院最新报告显示,从成交的绝对量来看,2020年4月13城二手房成交量与去年3月相当,需求集中释放。具体来看,4月易居研究院监测的13个城市二手房成交量约为7.2万套,环比增长37.0%,同比下降19.4%。土地方面,易居房地产研究院报告显示,4月,40个典型城市土地成交建筑面积5711.9万平方米,环比增长103.9%;同比增长24.2%。上海易居房地产研究院研究员王若辰表示,疫情对一季度土地市场造成了较大影响,随着情况好转,前期挤压的正常需求有所释放,成交量增长明显。张大伟说,从全国市场看,一季度积压的购房者逐渐入市,市场快速恢复,叠加部分二三线城市户籍政策宽松,推动了市场的企稳复苏。整体看,4月各地楼市复苏持续,对于部分城市来说,已经开始恢复到了去年平均水平。中原地产数据显示,2020年1至4月,我国各地合计房地产调控政策达238次,较2019年同期的164次,同比上涨45%。其中,4月全国房地产调控政策继续多发,单月房地产调控次数多达67次。“房住不炒”不松“稳定”大势不变对于疫情后的房地产市场,多位业内人士认为,“房住不炒”仍是房地产发展红线,热钱难以集中流入,虽然个别城市会出现“红五月”、“红六月”,但整体而言,市场难以长期维持高活跃度,价格也难以有大幅度上涨。张大伟表示,虽然市场成交量有望快速恢复到去年同期平均水平,价格也有出现局部小幅度上行的可能性。但整体房住不炒背景下,预计市场不会有大幅度波动。野村证券中国宏观经济研究报告也指出,预计政府将维持其对房地产行业的谨慎态度,以避免房地产泡沫及后续可能的房地产市场萎缩。近日有数据调查显示,96%的被调查居民家庭拥有至少一套房产。此外,56.5%的被调查家庭有负债,平均负债余额为51.2万元/户,住房是被调查居民家庭资产负债表中最大的资产项目,占全部资产的59.1%,按揭贷款占负债居民全部负债的75.9%。同时,2020年一季度居民购房杠杆率已有小幅上升。数据显示,一季度全国居民购房杠杆率为32.1%,环比上升0.7个百分点,住户部门杠杆率继续上升至57.7%,环比上季度上升1.9个百分点,同比去年同期上升4.6个百分点。此外,库存承压,去化上升也决定未来房地产市场难以大幅升温。数据显示,2020年一季度全国商品住宅新开工面积和销售面积持续下降,全国商品住宅潜在供求比预计将持续上行至三季度,去化压力增大。3月,全国商品住宅潜在供求比为1.12,环比上升0.5%,同比上升18.2%,持续处于供大于求之势。王若辰认为,调控取向必须坚持房住不炒,房地产调控的大门预计打开的可能性不大。在此背景下,未来几个月10城库存和去化周期或仍将上升,同时供求比预计将持续上升至三季度,去化压力继续增大,市场将继续降温。

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2020年05月

北京实施六年一学位 降温学区房

价超过25万元/平方米。而小长假这几天,宏庙小学学区每天的房屋成交量在8~10套。因为从今年7月31日起,北京西城区也要实施多校划片了。在此之前,西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。政策是这样的,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。也就是说,如果在7月31日之前在西城买房落户,还有机会上对口的名校。这令一大批焦虑的中产阶层家长在“五一”期间奔向了西城各个重点小学学区附近的房屋中介。《每日经济新闻》记者注意到,据《北京日报》,明天(5月6日)起,北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”,除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外,城六区更是通过明确“六年一学位”,实施“多校划片”等措施,为“学区房”降温。“是否可上宏庙?”由于算是距离宏庙小学最近的学区房,传说中丰汇园的天价成交纪录比比皆是。据《经济观察报》,3年前,北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39平方米的房子,成交价超过30万元/平方米。重点是,这只是一个阴暗的地下室。关于这次成交,还有一个在经纪人口中广为流传的故事。2017年2月下旬,一位买家正准备以1000万元买走丰汇园这套39平方米的房子,但5小时后被另一位买家以1200万元拿下。从公开资料看,这所小学始建于清代,几经更名后,于1958年改为宏庙小学。作为北京的市级重点,宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80%。5月4日中午,《每日经济新闻》记者向李吉咨询了丰汇园一套总价1020万元、39平方米的一室一厅(单价26.09万元/平方米)。其表示,自4月30日西城区将实行多校划片入学政策发布后,每天的咨询和带看数量大大增加。“正好赶上‘五一’小长假,这几天宏庙小学对口的房子每天成交量基本在8~10套。”资料来源:我爱我家他还向记者推荐了丰汇园小区另一套50平方米、1120万元(单价22.27万元/平方米)的两室一厅。“这套性价比更高一些,可以考虑尽快将户口迁入西城区,目前的政策是7月31日前落户均有效。也就是说,可上宏庙小学”。但就在李吉推荐完这套50平方米房屋后还不到1个小时,这两套目前还对口“宇宙中心小学”的房子已经全部成交,价格分别是1010万元和1078万元,较挂牌价略有下降。但据此计算,两套房子的单价也达到了25.9万元/平方米和21.56万元/平方米。记者留意到,前一套房子的卖家还背着400万元左右抵押贷款,需要买家首付款解抵押。照此看,很多人不吃不喝好几年,也不一定买得起丰汇园的1平方米角落,李吉自己也感叹“太疯狂了”。据他透露,自己会邀请客户过来看房,但有些客户只一个电话来询问“是否可上宏庙”,或者只看了一次房便决定下单,“最高贷款额是186万元。”5月4日到5日中午36小时内,与李吉手中这两套房一起成交的,还有丰汇园另一套48平方米的房子,总价1028万元,单价21.42万元/平方米,以及同为金融街西斜街片区的两套房子,单价均在20万元/平方米以上,其中亦不乏公房。这里的公房,指的是在开发建房时给职工的社会福利,是国家免费划拨给单位使用的,划拨地的住房每交易一次都需要上缴土地出让金,在土地使用权上面没有明确约定使用权期限(公房的土地性质属于划拨)。目前,北京的公房多为1980年代的房产,交易过程中极易引发纠纷。也正因此,在记者询问一套单价25万元+的13平方米的西单小学学区房时,经纪人直接就表示“已经办完了土地证,房屋随时可交易”。业主挂出多套房源急于出手作为全国教育资源最集中的城市,北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例,尤其是在义务教育资源顶级的西城。《中国教育报》曾公布过一组数据显示,2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中,京籍学生大概10万名,非京籍大概6万名,但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学,只能接收大概5000名学生。目前,东城和海淀已经实施多校划片,西城是仅剩的“宝地”。2016年3月,一条题为《46万一平,谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引燃大众情绪。这篇文章开头的第一句便是“11.4平米,530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”。尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息,但房屋所在的西城区文昌胡同,依旧是天价学区房的主儿,只因其对口北京市第二实验小学。记者从央视当时的报道中获悉,文昌胡同2013~2015年3月期间成交了4套学区房,面积分别是8.1平方米、14.59平方米(2套)和10.9平方米,3套的建筑年代是1980年,1套1990年。但这4套房的单价最高达27.34万元/平方米,最低的也有21.25万元/平方米。丰汇园一套总价1020万元、单价26.09万元的房子  图片来源:我爱我家事实上,据《每日经济新闻》记者了解,西城区的学区房4年间已经经历过一次暴涨。以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例,链家在2013年10月的成交价格是280万元,单价约7.6万元/平方米;2014年12月的成交价格是335万元,单价涨到了约8.6万元/平方米。此后价格一路飙升,2015年7月,单价达到了11.5万元/平方米;2016年8月,成交总价超580万元,单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月,链家成交的该户型最高总价达到了765万元,单价超过20万元/平方米。就在2019年7月初,西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的老破小,成交价高达360万元,单价逼近30万元/平方米。北京的学区房流传着一条鄙视链,顶端是西城区德胜片区——西城区金融街片区——海淀区万柳、中关村、上地——东城和平里。如今西城也要开始实施多校划片,买天价房也不一定能上理想的学校,虽然会打压一部分优质学区的房价,但入学机会均摊也可能会让一些学区原本较差的房子卖出高价。不过多位中介向记者表示,除2017年“3?17新政”期间价格有过较大波动后,目前包括西城在内的学区房房价相对平稳,用李吉的话说是“较本次‘4?30政策’前有微涨”。但即便如此,依然挡不住那些想要赶在此时入手的焦虑的家长。对很多家庭来说,买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有,但学区房不代表一切,很多故事的结局都是——孩子没考上清北,但房子转手赚了好几百万。有经纪人向记者透露:“这位业主(上述西单小学学区房业主)手中还有多套学区房,这几天都刷新了信息,希望可以早点卖掉。”

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2020年04月

“新基建”如何建?国常会定调:以市场投入为主

临的问题。此前,关于投资渠道,有不同观点。有观点认为应以财政资金为主导,另有观点认为从地方债来,还有的认为应靠市场化运作,依靠社会资本、民营资本。国务院常务会议明确:坚持以市场投入为主,支持多元主体参与建设,加强政府引导和支持。赛迪智库政策法规所所长栾群表示,“新基建”是中国顺应产业升级和数字化转型的发展方向,并不是“强刺激”手段,“大水漫灌”不可取。他认为,政府的引导和支持作用,主要体现在顶层规划,打造公共服务平台,打造良好的营商环境等。今年1月份中国施行《优化营商环境》,3月份发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。栾群认为,“新基建”建设以市场为主体,与这些文件体现了一致的发展思路。其实,在新基建的不少领域,目前已是由市场主体投资。例如,在网络建设方面,一直都是由基础电信企业投资,财政资金仅在普遍服务方面给予少量补贴。2020年,中国三大电信运营商预计在5G领域投资2000亿元。在云计算方面,阿里巴巴、腾讯、三大电信运营商都打造了公有云。阿里云近日还宣布,未来三年2000亿元加码新基建,用于云操作系统、服务器、芯片等重大核心技术研发攻坚。在工业互联网方面,目前规模较大的工业互联网平台也都是由企业所建设的。但创新、科技基础设施投资巨大,如何投资在国内外都是难题。仅以5G网络投资而言,基础电信企业业绩不断下滑,同时5G网络能耗大大高于4G,也面临投资窘境。因此有专家提出建立5G基金、网络建设中引入设备商资本等设想。国务院常务会议明确支持多元主体参与新基建建设。恒大集团首席经济学家、经济研究院院长任泽平此前表示,对于新的主体,应该更多让市场和企业去做,政府给予财税、金融包括产业政策等支持;新基建也应采取新的融资方式,比如可以采取多层次资本市场、风投、PPP等多种融资方式。国务院常务会议还提出,鼓励金融机构创新产品强化服务。在投资之外,常务会议强调创造需求。包括促进产业升级和智能制造发展,加快发展网上办公、远程教育、远程医疗、车联网、智慧城市等应用。栾群表示,疫情加快了在线经济的发展,对新基建提出了更为迫切的需求。(完)

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2020年04月

北上广深住房公积金福利PK:谁是赢家?

订《住房公积金管理条例》,改革完善住房公积金制度。改革具体将朝着什么方向?目前尚无明确方案。但对于广大职工而言,尤其对于房价高企城市的职工而言,住房公积金无疑是一项巨大的福利保障。一位在深圳贷款买房的白领人士向记者表示,“当初买房的时候希望流程快一些,只用了商业贷款,后来经银行贷款经理提醒,把一部分转为公积金贷款,每个月的还款额少了好几百块,而且大概有1/3的还款额用每个月的公积金抵扣,负担小了不少。”不止买房者可以受益,公积金支持住房租赁的力度也正在加大。《全国住房公积金2018年年度报告》的数据显示,2018年住房租赁提取公积金730.40亿元,同比大幅增长64.22%。最近,各个城市陆续发布了住房公积金2019年年度报告。21世纪经济报道记者梳理了四大一线城市的情况,从缴存、贷款和提取几个方面比较,在公积金这个项目上,哪个城市的居民享受到了最大的福利?北京人均缴存额约为深圳的2.6倍北上广深四个城市,缴纳公积金的群体有多大?从绝对值来看,四个城市实际缴纳住房公积金的人数分别为798.54万、882.78万、479.72万和665.15万,上海最多,广州最少。这与几地的就业人口数据排序相一致。目前,几个城市并未披露2019年度的就业人数数据,此处记者主要参照的是2018年的数值。根据北上广深的统计年鉴,北京、广州和深圳的就业人口分别为1237.8万、896.54万、1050.25万,上海目前仅披露了2017年的就业人口为1372.65万。粗略计算可知,北京、上海和深圳的住房公积金覆盖群体大约在60%以上,广州相对较低,未达到60%。一般情况下,公积金的缴存比例为单位与个人各一半(个人缴存比例可等于或高于单位缴存比例,但不可超出规定的上限)。这也意味着,缴存金额越高,相当于享受到了更多来自单位的福利。从这个指标来比较,北京“一枝独秀”,月人均缴存额为2310元,超过上海的1448元和广州的1478元,更是远远将仅有899元的深圳甩在了身后。目前,全国2019年年度公积金报告尚未发布,但根据2018年的数据计算,全国每月人均住房公积金缴存额1215元。这也意味着,深圳未能达到全国人均水平。公积金额的缴存额取决于缴存基数和缴存比例。从基数来看,一般上限为“不高于职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍”;至于下限,2019年7月起,北京、广州、深圳规定的缴存基数不得低于2200元、2100元和2200,这三地职工本人和单位的缴存比例为5%至12%,若按照5%的下限来计,单位最低缴纳额分别为110元、105元和110元。上海职工本人和单位的公积金缴存比例分别为5%至7%,月缴存下限为242元;但上海还有一个补充住房公积金(非强制),缴存比例在1%至5%之间,月缴存下限为48元。综上可以看出,四地的公积金缴存规定差异并不大,但无论是缴存基数还是缴存比例,弹性空间比较大,这也导致了四地的月人均缴存额的差异。 (数据来源:四座城市住房公积金2019年年度报告)上海发放的住房贷款最多,北京平均金额最高缴存之后,个人如何直接享受到公积金福利?主要通过购房贷款和提取两种方式。目前,公积金贷款利率是2015年10月调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%。这对比商业房贷利率有极大的优势,对于购房者而言,运用公积金贷款是降低贷款成本的主要办法之一。但每个城市都规定了使用公积金贷款的上限。其中,2019年北京单缴存职工和双缴存职工的最高额度均为120万元;上海购买首套住房家庭最高贷款额度为100万元,缴交补充公积金的最高贷款额度为120万元,购买第二套改善型住房家庭最高贷款额度为80万元,缴交补充公积金的最高贷款额度为100万元,个人额度均减半;广州单缴存职工最高额度60万元,双缴存职工最高额度100万元;深圳单缴存职工最高额度50万元,双缴存职工最高额度90万元。从贷款额度来看,北京最为宽松,并且对于单缴存职工和双缴存职工一视同仁。但从2019年实际发放个人住房贷款的情况来看,上海发得最多,达到了13.09万笔(已经减去了贴息贷款置换的部分),这意味着给13.09万的购房人或家庭带去了实惠,这个数目是广州的大概3.23倍。从每笔贷款的平均金额来看,北京最高,达到了77.98万,这也与北京给予了最宽松的额度相吻合,而上海、广州和深圳每笔贷款平均金额相差不大。 (数据来源:四座城市住房公积金2019年年度报告)深圳人热衷用公积金租房再看提取的情况。除了享受较低利率的住房贷款之外,提取公积金相当于让躺在账户里的钱变成了“真金白银”用于消费。提取主要分为两种类别,一类用于住房消费,包括购买、建造、大修自住住房等,偿还购房贷款利息,以及租赁住房等;另一类则为非住房消费,包括离休和退休提取,以及完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系提取,以及户口迁出本市或出境定居等。其中,用于住房消费的往往占据了较高的比例。对比四个城市,2019年北京的提取人数最多,达到了391万人,深圳最少,仅为257万人;从人均提取金额来看,北京同样最高,达到了41244元,并且四个城市一定程度拉开了差距,上海为30135元,上海为22130元,深圳为17949元。理论上,缴得多意味着可提取的多,而提取公积金的消费类别占比,也能从另一个角度解释几地人均提取金额的差距。提取金额中,北京购买、建造、翻建、大修自住住房占61.2%,偿还购房贷款本息占18.6%,租赁住房占8.7%。上海偿还购房贷款本息占66.42%,租赁住房占11.75%,购买、建造、翻建、大修自住住房占5.64%。广州购买、建造、翻建、大修自住住房占10.36%,偿还购房贷款本息占68.57%,租赁住房占11.36%。深圳购买、建造、翻建、大修自住住房占12.05%,偿还购房贷款本息占26.83%,租赁住房占36.41%。上海和广州的提取公积金消费结构比较接近,用于偿还购房贷款本息的均超过了65%;北京用于购买、建造、翻建、大修自住住房的占比高达61.2%,而在深圳,用于租赁住房的占比最高,达到了36.41%,远超出其他几个城市。据深圳住建局公积金中心相关负责人介绍,深圳公积金租房提取模式为全国同行业内最宽松的提取模式之一。目前,职工每月可通过该中心网站在线办理平台、微信公众号、支付宝城市服务、i深圳APP、12329客服热线或银行自助终端等六大自助渠道提取65%的月缴存额用于租房,全程在线办理,无需提供任何证明材料。另一个背景是,在2018年8月的深圳房博会上,深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋曾介绍,深圳近80%的人口需要通过租赁解决住房问题。 (数据来源:四座城市住房公积金2019年年度报告)

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2020年04月

房地产资源并购或重启

露公告称,2020年3月,该公司实现签约面积201.37万平方米,同比下降28.86%;实现签约金额273.70亿元,同比下降35.85%。龙湖集团3月合同销售金额人民币210.5亿元,同比增长7.62%。“3月销售大幅改善,但并不意味着所有房企销售都改善了。”上述开发商人士说。根据上市公司披露的销售简报,3月恒大合约销售金额约为620.8亿元,同比增长13.1%。今年一季度累计合约销售金额约达1473.7亿元。碧桂园上个月实现归属该公司股东权益合同销售额470亿元,同比增长4.23%。今年1-3月份该公司累计权益合约销售金额1008.8亿元。同时,融创中国同期实现合同销售金额309.2亿元,环比增长1.53倍。另外,万科当月销售额也超过450亿元。惠誉博华研究员王兴萍表示,销售回款是中国房地产开发企业最重要的开发资金来源。自2017年以来,截至2019年末,房企销售回款约8.9万亿元,同比增长12.0%。但目前房地产行业步入存量市场,行业内企业信用质量将进一步分化,其中,头部企业仍然拥有较强的便利性,而中小型房风险更大。上述开发商人士也表示,如果4月和5月销售继续负增长的中小房企将面临较大的资金回款压力。再融资改善信托募资4月环比翻倍4月8日,深交所最新消息显示,广州富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈”,拟发行金额100亿元。4月7日,据上清所信息披露显示,保利发展拟发行15亿元中期票据,用于偿还到期债券。标准化融资明显好转。2月A股房企债权融资规模为440亿元,低基数下同比上升16%,单月净融资规模128亿元,同比上升62%,缓解了房企资金面的到期压力。具体来看,2月信用债融资规模占比达51%,较2019年大幅提升23个百分点,标准化融资渠道顺畅。信托融资也开始回升。用益信托数据统计显示,3月份房地产信托募资规模达345.19亿元,环比增长31%。3月30日-4月5日共有249款集合信托产品募集资金221.53亿元,环比增长131.75%。有信托人士预计,4月房地产信托融资规模环比大概率会翻倍。进入3月下旬,上海、深圳、南京等多个城市已出台政策,支持房企复工复产,同时从减缓、允许土地出让金分期支付、降低预售条件等方面减轻房企资金压力,降低疫情对房地产企业的冲击。“相比过去,今年在复工复产方面,政策给予了很多支持。”一位开发商人士表示。在“房住不炒”政策总基调下,房地产市场融资不会直接松绑,但边际改善有望出现。并购现苗头房企拿地积极近日,A股上市公司京汉股份发布公告称,中国奥园拟以11.6亿收购上市公司29.99%股权。中国奥园对记者表示,收购京汉股份主要是看中其有用优质的土储。保利地产9日晚间也表示,今年3月份该公司获取6幅地块,斥资86.12亿元。记者梳理发现,虽然今年很多开发商开始收缩战线,控制扩张步伐,降低资产负债。但也有部分房企却借机获取资源。实际上,近期部分房企拿地明显积极。4月8日,经过98轮竞价,龙光地产以31.52亿元竞得佛山某地块,溢价率58.22%。同一天,荣盛发展以总价23.51亿元获取成都一地块,溢价率50%。因此,在市场整体调整中,一部分企业调整战略方向,从扩张走向收缩,控制土储,降低负债。也有部分企业趁机获取更多的优质资源。值得注意的是,3月份以来,随着市场需求逐步回升,部分楼盘销售的火热场面也受到市场关注。“市场需求恢复是事实,但如果在这个时候,刻意制造销售场面,不排除会引来的新监管。因为,当前房地产市场基调没有改变,坚持‘房住不炒’,也不会把房地产作为刺激经济的手段。因此,未来行业还是存量市场。”一位不愿透露身份的开发商人士认为。本文来源:广州日报

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多地楼市政策调整,放松与谨慎仍在平衡之中

,上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》。其中包括减轻房企入市成本压力,今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费,允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。“一般来讲,上海土地方面是管得比较严的,这个时候明确支持房地产,对于上海来讲是比较特殊的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示,“别的城市今年肯定是要降低企业包括房企的成本。”房地产救企政策近期的确不断出台。例如3月11日,深圳市就出台政策,要推进各项业务线上办理,加快商品房网签进度,简化业务流程,提高商品房网签效率。但在中原地产首席分析师张大伟看来,救企的政策各地很多,很多城市发布了加快预售等动作,但对市场没有多大影响。因为现在对企业来说是卖不出去的问题,不是没法卖的问题。重点主要是救市的政策,要稳定市场。青岛就在救市方面进行了尝试。近日,青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。其中涉及到多条限购、限售放松政策。其中引起较多关注的,是鼓励改善型住房需求,出售1套以上原有住房新购1套住房的,原有住房应取得《不动产权证书》满两年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后,即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。根据2018年4月18日青岛市国土资源和房屋管理局《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》,在青岛市范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满五年后方可上市交易。相比较而言,目前的政策将限售期由五年缩短至了两年。“这是对既有限售政策很明显的调整。当然也需要注意,此类限售政策调整是有前提的,即是换房的情况下才适用。”严跃进说,“青岛此类政策的出台,应该说具有很强的松绑效应,体现了降低购房门槛、鼓励购房和换房的导向,有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活改善型购房需求等。”人才落户的窗口对于青岛在限售方面的松绑,张大伟表示,“青岛是借着百日特殊政策的形式试探了一下。现在大部分城市限售的力度都已经很小了,但这些对市场的影响还是非常有限的”。尽管如此,除了“促销式松绑限购”的例子,青岛此次还为吸引人才而在购房政策中有所放松。青岛发布的“活动规则”称,在该市工作、符合人才条件的,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后,可享受青岛市户籍人口购房政策。此外,因外出求学,户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的,可享受该市户籍人口购房政策。事实上,更多城市选择了在人才引进政策中放宽对落户的限制。4月8日,“南京发布”官方微信发布消息称,南京市出台了《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》。明确研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员(含留学回国人员、非全日制研究生),凭学历证书即可落户。40周岁以下大专学历人员,在南京就业参保半年即可落户。人才落户政策进一步放宽。3月16日,广州白云人社局发布人才新政,规定在白云区连续工作满一年,具备中级或以上专业技术职称,或具有大专及以上学历,或在白云区注册企业担任中高级管理职务,即可在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围之内享受广州市同等户籍待遇。目前,广州黄埔、南沙、花都、白云全部松绑,仅有4个主城区和番禺还在限购。对此,张大伟表示:“大部分城市说限购政策不动,但人才政策开的窗户更大。这种情况下,限购政策动不动其实就没有多大意义了。”“炒房还是不允许的,但也不意味着要限制,有些地方库存压力大,鼓励是合规的,尤其是在购房资格上是可以调整的。”严跃进表示,“只要房价不要炒作太多的话,还是鼓励更多人能够去买房,减少库存压力,有助于带动房地产市场交易的上升。”摸索“一城一策”青岛等各地对限售限购的放松是否释放出政策调控松动的迹象?目前来看还扑朔迷离。此前,浙江海宁推出的取消限购一个月措施,刚推出一天即闪电撤回,出现“政策一日游”的现象。浙江海宁3月24日宣布,在房博会期间取消限购一个月。但就在即将启动“云上房博会”前,海宁又发布消息表示,海宁云上房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”的政策暂不执行。在楼市萎靡的当下,宽松政策的境况仍然显得有些尴尬。“无论房屋交易市场好或坏,一旦涉及到房源和房价的炒作,那么政策依然会比较严厉。所以预计后续全国部分房价上涨过快的城市,依然会面临政策管控的导向。”严跃进说。4月9日,深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价,维护房地产市场平稳的通知》,对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控。同样,成都市房地产市场服务中心也于3月27日发布紧急通知,禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷、不摇号,以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇,切实规范发布行为,净化市场环境,保障房地产市场平稳健康发展。“整个楼市调控处在很尴尬的阶段,市场不能出现任何波动。现在大部分城市对‘房住不炒’、‘一城一策’的政策还没有准确的判断和趋势把握,各地都在试探摸索。但只要经济不好,房地产政策调松是必然的,这是大家的共识。”张大伟说。他还表示,“其实楼市调控的原则和方向一直是以稳楼市为主,现在市场不稳了,过去的不稳更多的是‘涨’,往上不稳,所以有更多收紧性的政策。现在是往下跌得厉害了,这种情况下出台一些稳楼市的宽裕政策,和调控的原则并不违背。要因时而异,不能一直一刀切。做一些微调对市场影响不会很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原则不变,微调应该是可以的”。

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全国住房形势数据报告(2020年3月)

、厦门等城市本月房价均有显著下降。图1 全国各城市房价涨跌地理分布(2020年3月)从各级城市房价涨跌变化趋势来看,一线城市价格略降,市场价格有望回归至疫情前水平,二线城市、其他城市价格整体均略有上涨。 图2 近3个月各类城市房价涨跌变化2月份新房统计的全国268个地级及以上城市中,环比涨幅超过2%的有39个城市,较上月增加19个城市;涨幅超过5%的有8个城市,数量上与上月相同。二. 出租3月份全国住宅出租价格中位数为2000元/月,与去年同期相比减少100元/月;本月全国住房出租新增供给量156万套,较去年同期减少21万套。从近三个月全国各城市住房租金环比涨跌幅度来看,今年1~3月份,一线城市租金平均环比涨跌幅依次为:-1.07%,4.27%,-2.04%;二线城市为:0.89%,5.47%,-2.31%;其他城市为:0.66%,1.75%,-1.09%。租金水平受上市挂牌案例价格的结构性变化而产生较大波动。三. 售租比3月全国地级及以上城市中,售租比超过25(年)的城市占比87.7%,各城市的售租比情况相对稳定。其中厦门(84年)、深圳(79年)、三亚(77年)等城市售租比相对较高。

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3月北京住宅用地零成交 供应同环比均大幅攀升

,也让本月土地起始楼面价下降。(1)土地供应情况:3月份北京土地供应面积同比增长165.96%2020年一季度,北京市共推出各类用地22宗,推出土地面积共计108.19万平方米,同比增长48.57%。其中,推出住宅用地15宗,供应住宅用地面积约90.8万平方米,同比增长231.75[W用1] %。其中,3月,北京市共推出各类用地14宗,推出土地71.01万平方米,同比增长165.96%,环比增长211.99%。其中,推出住宅用地12宗,推出面积66.38万平方米,同比增长约2443.30%,环比增长275.24%;推出工业用地2宗,供应土地面积4.63万平方米。(2)土地成交情况:一季度北京成交同比下降62.87%  3月份北京无住宅用地成交受春节假期以及推地节奏影响,一季度北京市土地成交市场规模总体同比有所下降。2020年1-3月,北京市共成交各类用地19宗,成交土地面积88.44万平方米,同比减少约56.94%,其中住宅用地共成交16宗,涵盖海淀、石景山、大兴、通州、昌平五个区域,成交土地面积80.4万平方米,同比减少49.3%。需要指出的是,2020年3月并无住宅用地成交,仅大兴区有一宗面积约3.09万平方米的工业用地被北京华卓精科科技股份有限公司摘得。

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